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c’est une procédure judiciaire complexe et strictement encadrée par la loi qui aboutit souvent à une vente aux enchères du bien. Il est donc essentiel d’en comprendre tous les aspects
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Comment acheter aux enchères

LA PROCÉDURE DE SAISIE IMMOBILIÈRE

 

En vertu d’un jugement ou d’un acte notarié, on vous doit ou vous devez une somme d’argent, une procédure de saisie immobilière peut être engagée.

Toutefois attention, c’est une procédure judiciaire complexe et strictement encadrée par la loi qui aboutit souvent à une vente aux enchères du bien. Il est donc essentiel d’en comprendre tous les aspects.

Schéma descriptif de la procédure de saisie immobilière

 

Le réseau ELCY bénéficie de services spécialisés et d’avocats aguerris à cette pratique dans toute la France et Métropole.

La force du réseau ELCY est de vous permettre de faire pratiquer ces mesures d’exécutions dans n’importe quel Tribunal avec la certitude que cette matière sera pratiquée de façon rigoureuse par des connaisseurs de cette matière.

Tous créanciers ou tous débiteurs peuvent prendre attache avec les avocats du réseau afin d’envisager une action en demande ou en défense.

 

 

L’ADJUDICATION

 

Acheter un bien immobilier n'est pas anodin. L'acheter aux enchères l'est encore moins !

Bien que vous ayez en tête la réalisation d'une bonne affaire, il faut être prudent et se faire accompagner jusqu’à l’obtention de votre titre de propriété.

Une vente aux enchères ou vente par adjudication est une vente publique aboutissant à l’attribution du bien au plus offrant.

L’Adjudicataire, c’est la personne qui a fait l’acquisition d’un bien meuble ou immeuble par le biais d’une vente aux enchères ou adjudication, après avoir effectué l’offre la plus élevée.

Les enchères immobilières devant le Tribunal se font exclusivement par l’intermédiaire d’un Avocat. Encore faut-il remplir plusieurs conditions  :

il faut être majeur,

ne pas faire l’objet de mesures de protection de tutelle,

ne pas être personnellement en liquidation judiciaire ou redressement

ne pas être condamné pour des faits de « marchands de sommeil »

être notamment solvable.

D’où proviennent les biens vendus aux enchères immobilières ?

Dans la vente aux enchères immobilières judiciaires les biens proviennent soit :

– D’une saisie immobilière :  En vue du remboursement des dettes dues par une personne, une procédure pour vendre le bien immobilier au Tribunal peut être mise en place soit par la banque (Faute de remboursement du crédit immobilier)  soit par le syndic de copropriétaires (paiement des charges dues)

– D’une liquidation judiciaire: le liquidateur d’une entreprise peut décider de vendre les bâtiments de l’entreprise aux enchères pour rembourser les dettes de cette entreprise.

– D’un partage judiciaire :  Par suite d’un conflit et d’une mésentente sur le partage des biens provenant d’une succession, ou d’un divorce, les personnes peuvent demander une vente aux enchères des biens immobiliers, pour récupérer leurs parts en liquidité.

Enchères Immobilières : le mode d’emploi

Enchères Immobilières : le mode d’emploi

Enchères Immobilières : le mode d’emploi

 

La procédure de vente aux enchères judiciaire a lieu à la barre du tribunal de grande instance, (qui deviendra à compter du 1er janvier 2020 le Tribunal Judiciaire), devant le Juge de l'Exécution statuant en matière de saisies immobilières dans la «Chambre des criées ». 

 

Toute personne qui veut enchérir peut assister à l’audience, mais doit être obligatoirement  représentée par un avocat.

 

1°-  Préparation de la vente

 

Les dates des ventes aux enchères judiciaires font l’objet d’une publicité préalable dans les journaux d’annonces légales du département et au palais de justice au moins un mois avant la date prévue pour l’audience.

Ces annonces apportent toutes les précisions sur le type de bien vendu, la description, le montant de la prise à prix, la date et l’heure de la vente, les conditions de la visite du bien, les conditions de la vente, frais compris, et les coordonnées de l’avocat en charge de ce dossier,

 

 

2°-  Consignation

 

Dans la vente aux enchères judiciaires, on ne peut pas enchérir soi-même pendant les ventes judiciaires. Il faut impérativement passer par les services d’un avocat inscrit à l’ordre de la juridiction concernée.

En conséquence, les personnes qui veulent enchérir au cours de l’audience doivent  choisir un avocat, qui après vérification de leur capacité d’acquérir et de  financement, leur demandera :

– un mandat écrit et signé donnant pouvoir à l’avocat d’enchérir selon une limite à ne pas dépasser

– un chèque de consignation d’un montant de 10 % de la mise  à prix avec un minimum de 3 000 €.

– une provision sur le montant des frais de procédure à verser à l’avocat avant l’ouverture de l’audience, en général 10 000 €.

 

3°- Déroulement des enchères

Le déroulement des enchères est le suivant :

quand les Avocats portent les enchères, un chronomètre de 90 secondes est systématiquement remis à zéro chaque fois qu’une enchère est portée.

ce n’est donc qu’au terme d’une dernière enchère et d’un laps de temps de 90 secondes, sans nouvelle enchère, que l’enchère est définitive.

si lors de l’audience de vente, aucune personne ne pousse les enchères, c’est le créancier poursuivant qui est déclaré adjudicataire à la mise à prix.

Si vous avez offert le meilleur prix, vous êtes déclaré adjudicataire à l’issue de l’audience.

Cependant vous devrez faire part d’un peu de patience, vous n’êtes pas encore propriétaire de manière définitive, une autre personne peut encore surenchérir sur vous dans les dix jours de l’adjudication. C’est la procédure de la « surenchère »

 4° – Paiement du prix

 

Dans une vente aux enchères judiciaire, même si vous empruntez pour pouvoir financer votre achat, vous ne pouvez  bénéficier d’une condition suspensive de crédit (loi scrivener) et vous êtes dans l’obligation de payer le prix d’adjudication dans le délai convenu dans le cahier des charges.

Cela ne vous empêche pas de faire les démarches pour obtenir un prêt mais en cas de refus de prêt, vous restez dans l’obligation de payer le prix. Il faut donc être sûr de son financement avant d’enchérir.

 

 

 Pour les dossiers de vente sur saisie immobilière ou de licitation : Au plus tard à l’expiration du délai de deux mois à compter de la vente définitive, l’acquéreur sera tenu impérativement et à peine de réitération des enchères de verser son prix en principal entre les mains du séquestre désigné, qui en délivrera reçu.

Si le paiement intégral du prix intervient dans le délai de deux mois de la vente définitive, l’acquéreur ne sera redevable d’aucun intérêt.

Passé ce délai de deux mois, le solde du prix restant dû sera augmenté de plein droit des intérêts calculés au taux légal à compter du prononcé du jugement d’adjudication.

 

Pour les dossiers de vente sur liquidation judiciaire : Au plus tard à l’expiration du délai de trois mois à compter de la vente définitive, l’acquéreur sera tenu impérativement et à peine de réitération des enchères de verser son prix en principal. L’acquéreur sera redevable d’un intérêt au taux légal à compter de l’adjudication définitive.

 

Et n’oubliez pas, vous devez payer le prix mais également les frais d’adjudication.

 

 

5° – Frais de l’adjudication

 

Les frais de l’adjudication comprennent les frais de justice, les frais d’avocat, et les droits d’enregistrement. Les frais de rédaction de jugement d’adjudication (assimilé à un acte de vente) sont gratuits.

– Les frais de justice, appelés aussi « frais de poursuite » ou « frais préalables », correspondent essentiellement aux frais d’huissier, de procédure et de publicité engendrés par la vente aux enchères. Ces frais sont vérifiés par le magistrat au moment de l’audience, et sont annoncés avant de commencer les enchères. Généralement compris entre 6 et 8 000 €.

– Les frais d’avocat appelés émoluments calculés sur le prix + frais préalables par tranche :

 

Adjudication de 17 à 60 000 €

Prix+frais -17 000 € = X

X x 2.034 % = Y

Y + 801.16 = émolument global + TVA 20 %

 

 

Adjudicatioon au-delà de 60 000 €

Prix+frais -60 000 € = X

X x 1,526 % = Y

Y + 1675,78 = émolument global + TVA 20 %

 

– Les droits d’enregistrement sont équivalents à ceux d’une vente traditionnelle (5,09 %)

 

Frais postérieurs à l’obtention du titre  constitués d’émoluments fixes et d’honoraires fixés par l’avocat.

 

A l’instar des notaires, c’est l’avocat qui fait toutes les diligences pour obtenir votre titre de propriété, le publier au service de la publicité foncière et purger les inscriptions grevant l’immeuble du chef des anciens propriétaires. Certaines de ces diligences sont tarifés par des émoluments, et d’autres facturés en honoraires par l’avocat.

 

 

La totalité des frais peut atteindre une proportion importante du prix de vente. Il faut rester  prudent  et demander à l’avocat, avant de vous engager, de vous renseigner sur ceux-ci.

 

Conseil :

Il faut  bien réfléchir avant d’enchérir, selon la composition des frais d’avocat et des frais de justice ; les frais des ventes aux enchères judiciaire peuvent dépasser 15 % du prix d’adjudication ou plus.

Il est également prudent de déterminer avec votre banque votre capacité d’emprunt.

Conseils avant de participer aux enchères :

 

     - Consultez le cahier des conditions de vente et ses annexes,

Assistez aux visites du bien

Renseignez-vpus pour avoir plus amples informations sur le bien auprès des impôts, service d’urbanisme, syndic de copropriété, etc…

Renseignez-vous sur le montant total des frais,

 Faîtes  au préalable une estimation globale du coût de cette opération immobilière en prenant en compte le montant maximum que vous avez fixé pour votre enchère

 Consultez votre banquier pour être sûr d’obtenir votre financement dans les délais.

 

Voilà, vous êtes maintenant prêt à vous lancer dans les ventes aux enchères.