Lotissement : le cahier des charges ne s’impose pas à la commune après rétrocession des espaces communs
Dans un arrêt du 3 septembre 2026 (Cass. civ. 3ème, n° 24-16.968), la Cour de cassation précise le régime juridique applicable aux voies et espaces communs d’un lotissement après leur rétrocession à une commune.
Les faits
Le cahier des charges d’un lotissement prévoyait la cession à la commune d’un terrain destiné à servir d’espace vert, ainsi que des ouvrages collectifs qui y étaient implantés. Après cette rétrocession, le terrain est incorporé au domaine public communal, puis désaffecté et déclassé avant d’être vendu à une SCI, qui y fait construire un immeuble. Des propriétaires du lotissement demandent l’annulation de la vente et la démolition de la construction, en invoquant le cahier des charges qui prévoyait le maintien de la parcelle en espace vert.
La commune bénéficiaire de la rétrocession n’est pas un coloti
La Cour de cassation rappelle que le cahier des charges définit les droits et obligations entre les propriétaires colotis ainsi que les règles de gestion des parties communes. Lorsque la totalité des voies et espaces communs est transférée à la commune conformément au cahier des charges, celle-ci ne devient pas colotie : les stipulations de ce document ne peuvent donc pas lui être opposées.
Le déclassement permet la vente du bien devenu communal
🔹 le terrain avait été incorporé au domaine public, puis déclassé à la suite de sa désaffectation
🔹 les délibérations ayant décidé ce déclassement n’avaient fait l’objet d’aucun recours
🔹 une fois déclassée, la parcelle avait intégré le domaine privé de la commune et pouvait ainsi être cédée
Les colotis ne pouvaient dès lors remettre en cause cette vente en invoquant les stipulations du cahier des charges du lotissement.
La Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme qu’un espace commun régulièrement transféré à une commune, puis sorti de son domaine public, n’est plus soumis, dans les rapports avec cette commune, aux obligations contractuelles liant les colotis entre eux.